지역 주택분양이란?
네이버 지식백과에서 검색해보면~
지역주택 분양이란? 같은 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군(광역시의 관할 구역에 있는 군은 제외한다)에 거주하는 주민이 주택을 마련하기 위하여 설립한 조합을 말한다. 지역주택조합의 설립을 위해서는 해당주택건설대지의 80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서, 창립총회의 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야한다. 조합의 변경을 위해서는 변경의 내용을 증명하는 서류, 해산을 위해서는 조합원의 동의를 얻은 서류를 제출해야 한다. 지역주택조합원의 자격은 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일 까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 조합설립인가신청일 현재 동일한 시·군지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다. 주택조합은 구성원을 위하여 건설하는 주택을 해당조합원에게 우선 분양 할 수 있다. <출처 : 네이버 지식백과>
지역주택분양에 대해 처음 접한 날
우연히 지나가던 길에 모델하우스가 눈에 들어왔으며, 한번도 가보지 못한터라 '한번 구경이나 해보자' 라는 마음으로 들렸는데 동대문 쇼핑몰에 들어서자 마자 들이대는 형 누나들?처럼 분양 대행사 사람들이 들러 붙는다. 그냥 구경만 할건데 왜 이러지? 뭔가 분양 계약이 급하게 진행 되어야 하는 듯한 느낌을 받으면서 담당자가 한 명 붙더니 모델 하우스를 돌며 설명을 해주기 시작한다. 그러던 와중에 가장 중요한 가격에 대해 이야기를 시작한다. 분양가는 평당 600만원 이라고 한다. 엄청 싸다! 아무리 변두리라고 해도 서울과 그리 멀지 않은 지역인데 평당 600이면 매우 메리트 있었다. 주변 시세는 평당 기본 800을 넘어선다. 주변 시세보다 저렴한 이유는 분양 계획에 시행사를 거치지 않고 진행되기 때문에다 중간 마진이 줄어든 셈이다.
지역주택분양이라면 ... 내 집 마련의 꿈이 실현 가능하겠는데?
모델하우스를 다녀오고 지역주택조합 아파트에 대해 많은 자료를 검색 해봤다. 지역주택조합분양 누구냐? 넌! 앞서 네이버 지식백과를 통해 설명은 했지만 간략하게 정리해보자면 시행사를 끼지 않고 조합원들을 모아야 한다. 내가 지금 계약금을 거는 순간 조합원이 되는 것이다. 그 중 한 명은 조합장이 될 수 있다. 조합장은 이미 선출되어 있는 경우가 있나 보다. 추진위원장이라고도 불린다. 아무튼 조합원이 50% 이상 모이면 여러 가지 조건을 충족한 상태에서 구청에 사업인가 승인을 받아야 한다. 그 조건들은 해당주택건설대지의 80/100 이상의 토지에 대한 토지사용승낙서와 창립총회의 회의록, 조합장선출동의서, 조합원 명부, 사업계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다. 여기서 문제는 조합원을 모을 때는 50% 이상 모집이 안되고 사업 승인이 떨어지지 않은 상태에서 모델하우스에서 분양 홍보를 하는 것이다. 이것은 불법 행위라고 확인된다. 즉 50% 이상 조합원을 모집하기 전에 80% 이상의 토지확보가 되었는지에 대해 확인이 꼭 필요하다. 100% 토지가 확보 되었다면 신뢰가 충분히 쌓일 듯 하다. 내가 알아본 곳은 토지 확보가 93% 완료가 되었고 분양계약도 40% 정도 진행 되었다고 한다.... 이걸 믿을 수 있을까? ㅋ 토지확보 내역은 서류를 보여달라면 보여준다. 하지만 현재 어느 정도 분양계약이 완료가 되었는지 확인을 해주지 않았다. 보여줄 수 없단다.. 결국 여기서 신뢰가 무너진다.
주택조합 사업에 대한 안 좋은 시선... 과거와 현재
본론부터 말하자면 오래 전 조합장이 돈을 들고 튀는 등의 사기가 많았다. 어른들에게 물어보면 잘 안다. 보통 재개발이나 주택조합 등이 있는데 소규모 형태로 사업이 진행되다 보니 자금관리가 잘 되지 않았기에 사기가 많았다고 알고 있다. 이 말을 왜 하느냐면 현재 지역주택분양의 경우는 과거와는 달리 좀 더 안전적인 장치가 되어 있고 지역개발에 중점을 둔 랜드마크 형성이 주 목적이기 때문에 예전과 같이 소규모단지가 아닌 1,000 세대 이상의 대규모 단지로 형성이 된다. 특히 교육특화 지역을 크게 내세우곤 한다.
또한 자금관리도 개인이 하지 않고 신탁사를 통해 자금관리를 한다. 신탁사에서는 피분양자(조합원) 들로 부터 분양대금을 받아서 시공사 및 사업관계자에게 공사 발 및 공사 대금을 지급하는 등의 자금 관리를 한다. 공사가 마무리되면 분양사업자(대행사)에 사업 이익금을 정산하고 남은 금액에 대해서는 조합원에게 돌려주기도 한다.즉 조합원들로 부터 받은 분양 대금을 0원으로 만들어야 사업이 종료가 되는 것이다. 또한 중간에 시공사가 어떠한 이유로 공사를 중단하는 경우 시공사 변경이 가능하며 그 자금도 역시 신탁사가 관리하기 때문에 안전할 수 있다. 또한 공사 중에 여러 가지 사회적인 이슈로 인해 (예를 들어 세월호 이슈로 안전기준이 바뀌어 어떠한 장치가 추가되어야 한다는 등) 추가 분담금이 발생 할 수 있다. 하지만 요즘은 계약서에 추가분담금이 없다! 라고 명시하고 계약이 진행되는 경우도 조 종 있다. 다 그런건은 아니고 분양대행사마다 프로모션으로 내세우는 경우를 말하는 것이다. 프로모션이 나와서 말하는데 중도금 대출 무이자 행사도 많이 한다. 참고하고 이런 부분을 꼼꼼히 따져보는 것이 추가 비용이 발생하는 것에 대해 예방 할 수 있다. 또 따져봐야 할 것은 아파트 설계이다. 앞에서도 말했듯이 1,000세대 이상이 들어서는 대단지가 형성이 되기 때문에 어떤 환경으로 조성이 되는지 잘 따져봐야 한다. 요즘은 필로트(1층은 비워두고 2층부터 세대가 들어서는 구조) 형태로 설계되어 1층은 아이들이 뛰어 놀기 좋도록 조성되며, 지상 주차장을 만들지 않고 모두 지하 주차장으로 설계가 들어간다. 또한 건폐율 (대지 면적에 대한 건물의 바닥 면적의 비율)이 낮은 곳이 좋은 환경이다. 내가 알아본 곳은 건페율이 11% 였다. 이 말은 전체 토지 보다 아파트 건물의 바닥 면적이 적어서 주변 공간이 넓다는 이야기다 건페율은 낮으면 낮을 수록 좋은 것이다.
일반 분양과의 차이점?
일반 분양의 경우는 시행사를 통해 진행되고 청약권을 통해 분양 우선권이 주어진다. 지역주택분양의 경우 조합원의 자격이 되어야 분양이 가능하다. 주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일 까지 주택을 소유하지 않거나 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 하며, 조합설립인가 신청일이 현재 동일한 시·군 지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다. 내가 알아본 곳은 경기도였으며 서울시까지 포함된다. 결국 지역주택조합분양도 아무나 할 수 있는 것이 아니지만 청약통장이 없어도 가능하기에 기본 조건에 맞으면 선착순으로 분양계약이 가능하다.
완공까지 기간동안 조합장 및 임원들이 하는 일
사실
이 부분을 모르겠다. 알아봐야 할 필요성이 있을
것 같다. 지역주택분양을 준비한다면 꼭 확인해 봐야 할 부분이다. 공사 중에 여러 안건들이 발생할 것이며. 총회가 열리면 꼭 참석을
해야 하며, 부릅뜬 눈으로 그들을 지켜봐야 할 것이다. 추가분담금이
발생하지 않도록! 공사에 문제는 없는지! 등
지역주택조합의 성공사례
현재와 같은 형태로 지역주택 조합 분양 성공 사례가 있을까? 요즘 들어
부동산 규제도 많이 완화 되었고 전세금액으로 내 집을 마련할 수 있는 지역주택분양을 많이 선호하는 것 같다. 앞으로
어떻게 지어지고 분양되는지 좀 더 지켜볼 생각이다. 지켜보겠어~ 모두
다 내 집 마련하는 그날까지 화이팅!!!
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