안녕하세요.
오늘은 임대인 입장에서 역전세난을 슬기롭게 해결하기 위한 방법들을 정리해 봤습니다. 역전세 상황이 아니어도 전세를 내놓을 예정인 분들에게도 좋은 가이드가 될 수 있었으면 합니다.
최근 역전세난이 심각해지면 정부에서 대출을 풀어주는 상황인데요. DSR 규제 대신 DTI로 변경해주는 안입니다. 자세한 내용은 아래 기사 내용을 통해 확인해보시길 바랄게요. 7월 말에 좀 더 세부안이 나온다고 하니 참고하세요
현재 저의 경우 7월에 1개, 11월에 1개 총 2개의 역전세 물건을 모두 해결한 상황이며, 역전세로 고민이신 임대인 분들에게 저의 경험담을 들려드리고 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
역전세를 겪어보니 큰 현타가 온건 사실입니다. 다만 이번 계기로 많이 배웠고 한층 더 저를 성장시켰다는 계기가 되었습니다. 먼저 부동산 투자에 대한 본질이 무엇일까 생각해 봤습니다. 결론은 부동산 투자로 큰 수익을 기대하는 것인데 저는 기대 수익만큼의 투자 공부가 부족했고 2021년 상승장에 들떠서 큰 수익만을 기대하며 리스크를 고려하지 않은 단편적인 투자만 이어갔던 것이죠.
큰 수익을 기대하면 그만큼의 큰 손해도 발생할 수 있다는 점을 간과했다는 것입니다. 결국 큰 수익이던 손해던 간에 내 투자 방식의 뼈대에 살을 붙이는 작업들이 매우 부족하였으며, 시장 상황에 따라 쉽게 흔들리고 버틸 수 있는 힘이 부족할 수밖에 없었던 것이죠.
어떠한 상황에서도 흔들리지 않는 준비된 투자가 필요합니다. 탄탄한 포트폴리오 역시 중요하다는 것을 깨달았습니다. 앞으로 더 부동산 투자 지식을 단단하게 해서 지치지 않고 흔들리지 않는 투자를 이어갈 수 있도록 정진할 예정입니다.
일단 저는 역전세 2개의 물건을 모두 해결한 상황이지만, 그만큼 투자금이 더 들어가는 상황이 되었으며, 그에 따른 이자부담과 현금 흐름을 지금보다 더 힘들게 가져가야 하는 상황이 되었습니다. 역전세로 인해 들어가는 투자금은 총 9천만 원 정도의 현금이 반환될 예정입니다.
지난 임대차 3 법으로 전세가는 폭등하면서 물건의 시세 역시 서울 수도권 지방까지 우상향을 그렸죠. 정말 좋은 아파트가 아닌 곳도 그 시세를 따라가게 되었습니다. 결국 높은 전세가 형성이 가능했던 2021년 상승장에 무리한 갭투자로 비싸게 매수하고 비싸게 전세를 맞추면서 2023년에 들어 역전세 난이 큰 이슈로 화두 되고 있습니다.
역전세란?
처음 세입자를 맞춘 전세 시세가 2년 만기에 도래했을 때 기존 시세 대비 전세가가 하락하여 기존 임차인에게 보증금을 그 차액만큼 돌려주는 것을 말합니다. 기존 임차인이 이사를 가는 경우 새 임차인을 맞출 때도 현시세대로 맞춰야 하기에 처음 투자 대비 투자금이 추가되는 되는 상황을 말합니다.
대응방법 6가지. 전세 만기일 5개월 전부터 준비하세요
보통 전세 보증금 시세의 변화가 크지 않은 경우 만기 도래일 2~3개월 전에 연장 여부 등 임차인에게 안내를 하는 것이 보통인데요 (상황마다 다를 수 있습니다). 전세가 폭등 시기에는 계약갱신청구권을 써야 할 때 6개월 전에 미리 확인을 해야 합니다. 지금 같은 역전세 상황에서는 미리 서둘러 주셔야 합니다.
1. 근처 부동산 리스트를 만들자
임차인이 이사를 갈 경우 전세를 내놓을 10곳의 중개소 리스트를 정리하세요. 먼저 내 물건과 가장 가까운 10곳의 리스트를 정리합니다. 해당 단지의 매물이 많고 거래가 활발한 중개소가 포함될 것입니다. 만약 단지의 규모가 커서 중개소가 너무 많다면 네이버에서 표시되는 중개소 소장님의 개인블로그나 커뮤니티들을 잘 살펴보세요. 그중 거래가 활발한 곳을 우선순위로 리스트업 하시는 것을 추천드립니다.
2. 중개소에 문자 하지 말고 전화를 한다
직접 전화 통화를 통해 그 지역의 현재 임대차 상황들을 체크할 수도 있고, 소장님의 목소리 톤이나 응대 태도에서도 이 중개소가 새 임차인을 잘 맞춰줄 수 있는지 없는지 어느 정도 파악 가능합니다.
3. 인기 매물을 체크하자.
전세를 다시 내놓을 경우 새 임차인이 내 집을 보고 메리트를 느껴야 합니다. 가격, 동호수, 인테리어 등 현재 가장 인기 있는 매물 그리고 먼저 나가는 매물을 특징을 우선 파악하는 것이 먼저입니다. 중개소 소장님을 통해 문의하는 것이 가장 빠르니 적극적으로 전화하시길 권장해요.
다음으로 인기 있는 매물이 파악되었다면, 내 물건의 가격을 설정합니다. 요즘은 전국적으로 전세 매물이 줄어들고 있어서 처음부터 너무 저렴한 가격에 내놓기보다는 적정가에서 1천만 원 높게 설정해 보세요. 동일한 특징을 가진 타 매물보다 조금 높게 설정해 보고 타 매물이 소진되는지 지속체크 해보세요. 상대방 물건이 먼저 나갔다면 내 물건도 차례가 올 것입니다. 너무 조급해하지 말고 거래되는 전세 매물들의 특징과 상황들을 꾸준히 체크하세요.
4. 내 물건의 특장점을 어필하세요
내 물건의 특장점이 있다면 여기에 입주청소비 지원 등의 추가 옵션을 제안해 보세요. 집을 보러 오는 사람들도 천만 원 단위의 보증금을 깎는 것이 부담스러울 수 있습니다. 그렇기 때문에 특장점을 내세우면서 여기에 + 옵션을 주면 스스로 단념하는 경우가 있습니다. 단 네이버 부동산에는 올리지 말고 부동산 중개소 사장님을 통해 따로 안내될 수 있도록 해주는 것이 더 좋습니다. 5개월 정도 미리 내놓는 것이기 때문에 네이버 부동산에 너무 조급한 모습을 보일 필요가 없습니다.
5. 부동산 중개소 추가 등록
첫 10개의 중개소에 내 물건을 등록한 후에 어느 정도 연락이 오는지 체크해 보세요. 보통은 5개월 전이면 많은 연락이 오지 않을 거예요. 특히 부사님(부동산 사장님)도 급한 물건부터 빼려고 하시기 때문인데요. 다만 우리는 역전세 대응을 해야 하기 때문에 가만히 있을 수 없습니다. 1~2주가 지나도 집 보러 오는 손님이 많지 않다면 다른 중개소에도 내 물건을 10개 등록하세요. 이렇게 지역을 넓혀가면서 내 매물을 등록해 나가세요
6. 기브 앤 테이크
저는 내 물건 중심에 위치한 중개소 소장님께 커피 쿠폰을 1개 선물로 보내드립니다. 작지만 먼저 정성을 보이면 부사님께서 열정적으로 해주시는 것 같아요. 너무 먼 지역까지는 안 하셔도 되고 가능성이 높은 근처 중개소에만 뿌립니다. 중개소 근처에 위치한 카페를 찾아서 카카오선물로 보내드리는 편인데요. 여유가 되시면 꼭 해보시길 추천드려요.
어려운 시기 다들 잘 해결하시길 바랄게요.
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