<전세 사기 수법 피하는 방법>
내가 계약할 집의 등기부등본, 건축물대장, 납세증명서 등 꼼꼼히 기본 서류를 확인해야 합니다. 직접 할 줄 알아야 이 사기 공화국에서 살아남을 수 있습니다
- 등기부등본은 건축물대장의 주소와 다르지 않은지 확인함과 동시에 소유자, 근저당권, 권리관계 등을 꼼꼼히 확인하자
- 건축물대장은 소재지 더블 체크, 소유자와 면접 등의 정보를 확인할 수 있고 위반 건축물 여부도 확인한다
- 납세증명서는 체납 여부를 확인하여 신용상 문제가 없을지 내 보증금에 영향을 주지 않을 임대인인지 체크해라
<전세사기 배경>
결론적으로 이 사태가 일어난 근본적인 원인은 부동산 임대차 시장의 전세가 상승이 가장 큰 원인이라고 볼 수 있습니다.
특히 집값을 잡기 위한 지난 정부의 임대차 3 법의 강력한 부동산 규제를 통해 시장을 제어하려는 악순환이 전세가 상승에 불을 붙이게 되었고, 그로 인해 전세가율이 100% 가 넘는 지역이 많아졌으며, 해당 지역에서 전세사기 수법 피해 사례가 많이 발생하고 있는 것입니다.
'임대차 3 법이 전세가 폭등에 영향을 준 것은 없다'라고 반박하는 입장도 있습니다. 그들의 이유는 이러합니다. 임대차 3 법 시행 이후 임차인이 갱신권을 모두 사용한 만기 시점에 전세가 큰 폭등을 예고했지만 그 예상과 다르게 전세가는 하락세를 맞이한 것인데요. 그래서 전세가에는 영향이 없는 법이라고 합니다???
전세가가 오르지 않았던 이유는 결국 전세 수요가 줄었다는 것이고 시기적으로 금리가 폭등하면서 전세 실수요자들의 대출 이자에 대한 부담이 커졌기 때문에 전세보다는 오히려 월세로 수요가 몰렸죠.
금리는 세계 시장의 요인이 복합적으로 작용하는 바, 미국이 달러를 풀면서 양적완화를 이행했던 것이 세계적으로 큰 인플레이션을 발생시켰는데요. 그로 인해 물가가 상승하고 이를 잡기 위해 금리를 올릴 수밖에 없는 단행이 이어졌습니다. 결국 임대차 3 법 중 임대차 갱신청구권 만료 시점에 금리가 상승하기 시작했고, 그간 큰 상승장을 맛본 부동산 거품부터 걷어지기 시작했죠
결국 집값에 가장 큰 영향을 주는 전세가 하락으로 부동산은 전국적으로 대폭락을 맞고 있으며, 임차 만기 시점에 임대인은 전세가를 돌려줘야 하는 역전세 상황까지 오게 됩니다. 부동산 가격이 최 고점인 2021~2022년에 무리하게 부동산에 투자하는 사람들이 무피나 플피로 갭투자를 해왔고, 임차인으로부터 받은 전세금으로 동일한 형태로 재투자하는 상황들이 반복되었죠
여기서 하고 싶은 이야기는 전세로 사기 치기 좋은 세상을 만들어 냈다는 것입니다. 누가??? 바로 부동산 시장을 억지로 규제하고 시장의 순환을 사람의 힘으로 제어하려고 했던 어리석은 사람들 때문에 이렇게 사기 치기 좋은 대한민국을 만들어놨다는 것입니다.
<전세사기 수법>
1. 갭투자의 부작용? 깡통전세.. (끝까지 읽어주세요. 오해 금지)
깡통전세는 실제 주택의(아파트, 빌라, 오피스텔) 매매 시세 대비 전세가가 더 높은 것을 말합니다. 위에서도 언급했듯이 2020~2022년간 전세가 폭등이 이어지면서 전세 물량의 부족 그리고 수요의 폭발로 전세 가격이 오히려 매매 가격을 이겨버리는 상황이 많이 발생하였는데요.
이를 활용하여 부동산 무피 또는 플피 (매매가 보다 높은 전세가를 맞춤으로써 주택 매매 시 오히려 돈을 받고 집을 사는 상황)로 투자가 성행하였습니다. 이렇게 무리한 투자가 빈번해지면서 세입자 입장에서는 그 부담을 오로시 가져가게 됩니다.
다만 무피와 플피는 법적으로 전혀 문제가 되지 않으며. 전세가 폭등으로 인해 투자자들의 수요가 집중되었던 것이지요. 다만 지난 상승장 및 하락장을 맛본 오랜 부동산 투자자들은 무리한 갭투자는 지양하였고 이 시기에 무리한 갭투자를 시작한 것은 대부분 신규 투자자의 비중이 높습니다. (30대 신규 투자자들. 무리한 영끌족)
만약 부동산 시장이 계속 상승장으로 이어졌다면 주택 시세가 오르고 임차인의 부담은 줄어들 수 있는데요. 사실 지금 같은 시장은 오히려 주택의 시세가 30% 이상 하락하였기 때문에 임대인이 주택을 기존 가격으로 매도하지 못한다거나 새로운 전세 세입자를 맞추기 못한다면 기존 임차인에게는 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 돼버리는 것입니다.
최악의 상황은 집이 경매로 넘어가서 그 시세보다 더 낮은 감정가로 낙찰이 되어버리면 사실상 전세금은 못 받을 가능성이 큽니다 (입지에 따라 다르겠지만 보통 경매의 경우 유찰 1~2번을 맞고 경쟁이 시작되며 시작가는 더 떨어지기 마련입니다)
위와 같은 상황은 사기를 치려고 한 것은 아니지만 임대인의 상황이 악화된 것이기에 전세보증보험이 잘 들어져 있다면 임대인은 보증보험을 통해 변제가 가능합니다.
다만 진짜 사기꾼들은 빌라나 연립주택을 새로 지어서 그 시세를 조작하여 높은 전세가로 세입자를 맞춘 후 투자비를 적게 해서 매도해 버리는데요. 이렇게 되면 중간에 건축주나 중개소가 작당하고 시세를 조작한 것!
2. 이중 전월세 계약
임차인이 임대인 탈을 쓰고 새로운 임차 계약을 하여 보증금을 가로채거나 임대인이 2명의 임차인과 계약을 해서 보증금을 가로채는 전세 사기 수법도 정말 다양해집니다. 이는 중개소도 한 팀으로 움직이는데 최근 뉴스를 보니 중개인은 딸, 임대인은 엄마가 한 팀으로 움직였네요;;
3. 신탁사를 이용하는 방법
신탁사에 소유권을 넘겨 놓고 세입자를 맞춰서 보증금을 가로채 갑니다. 위탁자의 말을 믿으면 안 되며, 신탁사에 사실 관계를 명확히 따져봐야 합니다. 되도록 이런 신탁사 위탁 물건은 지양하는 것이 좋겠죠
4. 근저당 순위 즉 대항력을 이용한 사기
대항력은 쉽게 말하면 이 집이 경매로 넘어갔을 때 변제받을 수 있는 가장 우선순위를 말합니다. 대항력은 대항력 조건을 갖춘 다음날 즉 익일부터 유효하기 때문에 이것을 이용해 대항력이 발생하기 하루 동안 사기 행각을 펼칩니다
예를 들어 전세 계약을 맺은 당일에 바로 집을 매도하거나 집을 담보로 대출을 받아서 보증금을 가로채는 것입니다. 집을 경매로 넘겨도 전세 계약을 한 세입자는 대항력이 발생 전에 다른 주체에 대항력을 뺏기게 되어 변제 후순위로 밀리게 되어 보증금을 잃을 수 있습니다.
댓글